Nachdem wohlhabende hotels mit preisen Von mehreren hundert millionen dollar im regal aufgebaut sind, wird die qualität weiter im fokus der hotelbranche bleiben. Laut den fehlenden angaben der zuständigen organisationen wurden allein im ersten quartal über 2,1 milliarden hotels versteigert. Dabei stellte die analyse Von erfolgsfällen fest, dass der wert des hotels nicht Von dem in die herstellung eingenommenen geld bestimmt wurde, sondern Von dem bargeldfluss nach der ausführung. Das hat eine verbindung zu den operativen fähigkeiten und dem operativen profil des hotels. Was steckt hinter der transaktion Von hotelvermögenswerten, wie man sie qualitativ gut erhält und wie man sie zu einem guten preis verkauft?
Der dianchi-dianchi-dianchi-dianchi-see in kunming
Welche signale Senden die hotelgeschäfte aus, die aktiv sind?
Seit einiger zeit wurden in mehreren top-hotels viele geschäfte abgeschlossen. Die beteiligten beobachten, dass etwas mit dem eintritt in eine neue phase des hotels zu tun hat. Wie lee taong-gu, leiter der hotels und co., xing mains management, zu entnehmen ist, handelt es sich heute nicht mehr um ein begleitgeschäft für das immobiliengeschäft, sondern um die entwicklung des eigenen marktes und die rentabilität. Also, im neuen geschäftsmodell hat jemand es für jemand anderen gemacht.
Martin meint, dass er sich dazu geäußert hat. Als sich die immobilienmärkte Von der phase schnellen wachstums in die voll entwickelte, gesättigte phase überstiegen, änderte sich das wachstumsmuster im spitzenhotelmarkt und verlagert Von neu erworbenen entwicklungen hin zu einer neuausrichtung und optimierung bestehender vermögenswerte. Diese verwandlung bedeutet, dass das eigenanteil des hotels sich beschleunigt. Weil investoren und unternehmer versuchen, durch den erwerb, die sanierung und die umwidlierung bestehender hotels eigene wachstumsorte zu finden.
"Einfache frequenzen sind gut für die industrie." Nach ansicht Von lee glee, dem stellvertretenden direktor Von huo hua management, und agent hoong hayes, dem leiter der organisation, ist die hotelbranche im vergleich zu bürohäusern und anderen geschäften überwiegend gering. Der grund für die verhaltene tätigkeit liegt in der tatsache, dass die hotels, die Von immobilien betrieben werden, vor vielen jahren reaktiv entwickelt wurden, dass es ihnen an hoch entwickelten geschäftsmodellen und -logik fehlt und dass die rendite auf investitionen mangelhaft ist. Der handel in den letzten jahren ist zudem gestiegen, was darauf schließen lässt, dass der markt investitionen in derartige anlagen wieder einstellen kann, und dass ein investment in hotels ersetzbar ist.
Agent liu beobachtet, dass hotels an eigentümer verlieren, und dass die besitzer Von vermögenswerten in hotelbetrieben vielfältige identitäten haben, sodass in ländern ohne immobilienstatus, wie etwa im energie - und fondsbereich sowie im einzelhandel, relativ sichere bargeldströme vorhanden sind.
Was bedeutet die aktivität im hotelgewerbe für die industrie?
In einer zeit, in der hotelvermögen Von immobilien auf operative tätigkeiten umgelenkt werden, argumentieren mehrere akteure, dass das hotel als träger wirtschaftlicher und sozialer vorteile zurückkommen sollte und der schwerpunkt auf seine arbeit gelegt werden sollte.
Wie lee erklärte, werden die hotels eines tages wieder zu dem "elementaren ort" der qualität mit ihren produkten zurückkommen, die jetzt mehr respekt vor der kundenerfahrung und kulturellen eigenarten haben. Und hotels legen einen größeren wert auf energieintensive, Von menschen betriebene kostensenkungen, um ihre gewinne freizusetzen.
Das größte phänomen bei der grundausstattung eines hotels ist nach ansicht des vorstandsvorsitzenden und geschäftsvorstands der jun tine group Von xing development in shanghai, king sun, dass sich die neuen eigentümer stärker auf die führung des hotels konzentrieren. Je mehr hotels fähig sind zu operieren, desto stärker wirkt sich das auf die branche aus, und die vermögenswerte werden insgesamt höher bewertet. Dadurch werden weniger kapital ins spiel gebracht und die branche dynamischer.
Nachdem ein hotel einen eigentümer gewechselt hat, werden neue eigentümer einerseits sicher eine rendite erwarten und andererseits mehr interesse an der betriebsfähigkeit zeigen manchmal auch durch änderung der karten. Beispielsweise können durch namenswechsel seine marktvorteile optimal genutzt werden, darunter die möglichkeit besserer kontrolle der mit den kundusen und materialien verbundenen kosten, stärker individualisierte getränke und dienstleistungen.
Je nachdem, welche anlage gekauft wird, werden die hotelmeinst meinst, dass die erweiterung des hotelbedarfs beschleunigt werden kann. Es ist bemerkenswert, dass die anzahl neuer hotels in der heutigen zeit abfällt und eine ära der zurückhaltung einkehrt.
"In den frühen tagen der offen gewordenen reformen sind so selten, dass etwa im jahr 2000 eine erhebliche zunahme neuer hotels verzeichnen wurde. Nach mehr als 20 jahren der entwicklung mussten die hotels burgen - und verkaufsmaschinen modernisieren. Zu den wichtigsten geschäftselementen in der hotelbranche gehört eine modernisierung der verfügbaren bestände in so feine schnittpunkte." Das blitz-management der handelskammer "vereinen", sagte zhou tao, direktor des hotels und tourismusbaus in der region china.
Umfassende ausstattung ist mit einer neuausrichtung des hotels verknüpft, sowohl hardware als auch software. Die hai-analyse Von qumo war vor allem ein ausbau der hardware, während die software eine erhöhung der marke, die ausweitung der markeneffekte, die verbesserung der leistungsqualität und damit auch die "wiederauferstehung" Von produkten verlangte. Das zentrale ziel war einfach, bis zu 30 bis 40 prozent mehr für die gäste zu bekommen, Oder bis zu einer verdoppelung. Basierend auf der n/vation, der n/vation, reverend (n) und der n/vatik kann der umbau in vier R genannt werden
Lee Bing, professor der naturwissenschaftlichen fakultät der pekinger akademie für fremde sprachen, erinnert daran, dass sich die einfachheit der jeweiligen klangsteile immer nach einem normalen muster der märkte und der logik richtet. Das entscheidende ist, ob eigentümer und hotelmanager die gesetze des marktes und die entwicklungen in dem hotel respektieren und ob sie über die gabe verfügen, karten umzuwerfen, zu führen und zu verwalten. Vermeiden, dass hotel-vermögenswerte die qualität im verlauf der transaktion weiter verschlechtern, weil einige verbindungen nicht Oder nicht angemessen sind.
Außerdem weist die branche darauf hin, dass es im verlauf Von vermögensgeschäften zu einem regimewechsel kommen kann und dass sich dies auch auf die stabilität des personals und die integrität der kunden auswirken kann. Marwe empfiehlt, sich an alle hotelbesitzer zu wenden, ihre dienstleistungen immer in einem vernünftigen verhältnis zu den alternativen zu bewerten, es sei wichtig, qualitativ hochwertig zu bleiben, ohne eigenheimliche qualitätsverluste zu riskieren, die sich sowohl auf den märkten als auch auf die branche negativ auswirken.
Frage zwei: wie viele punkte braucht man für das youtube-vermögen?
Kürzlich wurde ein top-hotel in einer der metropolen der metropole angeboten. Die eigentümer des hotels haben den preis für seine 5 000 000 quadratmeter gekostet und den bau vor 5 jahren rund 700 millionen gekostet. Dennoch, sechs Oder sieben monate später hatte nur ein einziger investor ein angebot gemacht, 300 millionen zu zahlen. Die preise sind so hoch, dass die vermieter sie nicht akzeptieren wollen. Der erbot erklärte, dass das hotel zwar in der metropolen wäre, aber nicht im zentrum der stadt, wodurch es weniger stark an gold saugt: die jährlichen steuerabschreibungen und der gewinn vor abschreibungen würden weniger als 10 millionen euro einbringen weniger als 2%. So gerechnet Waren 300 millionen dollar eine ehrenvolle summe. Solche analysen lassen sich in hotelbesitzern schwer widerlegen, aber die anleger sind geneigt, ihre papiere auf der stelle zu verkaufen. Der profiler beklagt sich darüber, dass er nach wie vor qualitativ hochwertigen vermögenswerten streben muss, die der markt verlangt.
"Normale highend-anlagewerte sind schwierig für investoren." Zhou sagt, investoren schätzen heutzutage renditen (renditen = investition). Was für attraktiv könnte eine nachfrage nach teurem hotelvermögen im volumen Von mehreren milliarden Oder sogar milliarden dollar sein, einem zu großen "nenner", der sich als zu groß erweisen würde, wenn hotels in einem jahr nicht den gewünschten geldfluss erzeugen, der möglicherweise noch nicht einmal zu hohen zinsen für bankeinlagen führt?
Der wert eines hotels hängt letztlich Von seiner fähigkeit ab, kasse zu schaffen. "Wenn hotels einen unersetzlichen vorteil bieten etwa auf der innenseite der metropole, und wenn symbolwerte produkte Oder dienstleistungen bei investoren sehr beliebt sind, werden die hotels selbst dann angemessen bewertet, wenn die erträge nicht so hoch sind." In den augen Von zhou sind hotels wie jede immobilie zuerst über grundstücke zu urteilen.
"Sieben punkte stehen für erfolg Oder misserfolg eines projekts an erster stelle, eine weitere für kampf." Wang sun und zhou sind sich einig. Sie merkt an, dass sie gemeinsam über "hard core", also die vermögenswerte in den kernbereichen, verfügen, die einen stabilen cashflow erzeugen.
Wang sun geht davon aus, dass die arbeit vor der eröffnung des hotels den zukünftigen betrieb und die frage, ob die vermögenswerte kontrolliert werden, bestimmt. Das umfasst vor allem zwei dimensionen, die standortentscheidung und die produktorientierung. Wo es losgeht, hängt Von der umgebung ab. Produkte orientieren sich an gesichtern der kunden, dienstleistungen und produkte, denen man gegenüberstehen will. Aufbauend auf beiden aspekten kann das hotel nach seiner eröffnung den Von ihm erwarteten wert allmählich in die praxis umsetzen.
"Wenn im verlauf der konstruktion sowohl der standort als auch der standort des produkts fehlerhaft war, konnte man sagen, dass das produkt Von anfang an fehlerhaft war. Doch wer später noch so gute markennamen und starke operative teams hat, kann kaum nachhelfen. Deshalb ist es wichtig, dass wir durchführbare studien erstellen und ein produktprofil erstellen, bevor wir es erstellen können." Agent liu gein sagte es den journalisten?
"Die Lage des hotels ist für den wertwert der anlage entscheidend, aber die überlegenheit der Lage ist keine unveränderliche tatsache." Yang qianhoo, direktor der chinesischen tourismus-akademie, warnt, dass hotels, die sich in der wildnis befinden, mit dem wachstum der stadt in verbindung gebracht werden könnten. Das bringt auch die blicke der investoren auf die probe.
"Investoren schätzen das kurzfristige management ihres hotels sehr." Lee hat festgestellt, dass auch die finanziellen bedingungen, der pygonismus, die kampfanpreisung und die risikoabwehr wichtige bestandteile der bewertung Von hotelvermögen sind.
Zhou argumentiert, dass es notwendig ist, dass die besitzer die arbeit in jeder phase des übergangs zu einer vermögensübergabe gut machen, und dass sie in jeder phase ein professionellem team brauchen, das sich auf die punkte konzentriert, die das hotel produktiv machen, und die gewinne gewinnträchtiger gestaltet.
Dementsprechend hat liu glee eine eingehendere analyse durchgeführt, beispielsweise, dass er im falle Von investitionen alle möglichen studien durchführen und sagte, das hotel sei lokalisiert worden. Was die finanzierung anbelangt, so wird in erster linie auf den ressourcenvorteil des eigenkapitals. Während der aufbauphase kommt es auf die fähigkeit des hausbesitzers an, frühzeitiger investitionsvorgaben, design und gesamtziele zu berücksichtigen und die kosten im auge zu behalten. Weil die investition in ein hotel über einen längeren zeitraum hinweg teurer sein kann als geplant. Die managementphase ist der prozess der verwaltung Von vermögenswerten. Die besitzer müssen das operative team mit vollen befugnissen ausstatten und gleichzeitig die ziele festlegen, mit denen sie wichtige knotenpunkte erreichen und das team entsprechend ausstatten. Und natürlich eine gute verwaltung des haushalts.
Die faktoren, die dafür ausschlaggebend sind, ob er zu einem guten preis verkauft wird, scheinen stark mit der bewertung zu tun zu haben.
Um anlagewerte attraktiver zu machen, müssen die eigentümer laut lee nun drei dimensionen wahrnehmen: erstens müssen sie eine logilichere ökonomische logik für die anlagewerte des hotels definieren, die nicht nur vom hotel selbst aus betrachtet werden kann, sondern anhand seiner finanziellen, kapital - und vermögensaktivität. Zweitens sollten im hinblick auf das operative management dieser vermögenswerte mechanismen eingerichtet werden, die mit der schaffung effizienterer leistungsmaßstäbe, der einführung Von fachkräften, der zuweisung Von ressourcen innerhalb der produktionketten und der bereitstellung der besten arbeitskräfte, technologien und finanzmittel im einklang stehen. Drittens ist es um die wiederherstellung Von ursprüngen und wurzeln der schlüssel zur aufrechterhaltung der kernwettbewerbsfähigkeit qualitativ hochwertiger anlagewerte erforderlich, dass hotels ihre eigenen Waren und dienstleistungen besitzen, die sie wertschätzen und für eine bessere kundenwahrnehmung halten.
Frage 3: wie kann man das vermögen Von einem guten käufer beschaffen und zu einem guten preis verkaufen?
Einige eigentümer sind inzwischen mehr Oder weniger besorgt wegen des spiels um luxusgüter. Auch egal, wie sorgfältig sie sind, es wird nicht leicht sein, einen interessenten zu finden. Der inhaber ist jedoch der meinung, dass es einfach ist, einen käufer zu finden, wenn er das geschäft übernimmt.
Lee ist für seine analyse als erstes darauf bedacht, dass die vermögenswerte des hotels in guter verfassung sind und beim käufer ein guter erster eindruck hinterlassen. Entscheiden sie sich bei der wer sie verkaufen möchten, für die qualität ihrer werte und ihre übereinstimmung und einbeziehung. Bei der veräußerung Von vermögensgegenständen muss man die maßgeblichen vorschriften verstehen, die zur verfügung stehenden möglichkeiten zum verkauf festlegen, alle verknüpfung mit den gesamtplänen ausarbeiten und die vorteile, defizite und künftigen möglichkeiten der hotelaktiva klar darlegen.
Für einen deal ist es nötig, genau zu Wissen, was dem anderen am meisten am herzen liegt, und das hotel-portrait mit den zentralen merkmale herauszubekommen. So werden käufer leichter zu fassen sein.
Agent glee erwähnte, dass sie aus der sicht der käufer gerne Wissen möchten, was die grundausstattung der gebäude betrifft, ob sie schwachstellen hat und ob eine dauerhafte investition wert ist. Zweitens: die frage ist, ob das hotel in der Lage ist, genug geld aufzubringen und jährlich größer zu werden. Iii: wie die finanzen des grundstücks, verpflichtungen und personalausstattung. "Durch die gleiche marke, position und größe verhandeln die in der oberen etage aufgeführten hotels mehr als die größeren, und mit einem LEED bio genehmigten gebäude sind sie wertvoller als ein anderes, das eigentümliche merkmale und vorzüge des hotels beim käufer preisgeben kann." Agent liu bloom?
Eine gut geführte hotelanlage hängt nicht Von professionellen teams und talenten ab. "Das führt uns zu der erkenntnis, dass hotels für einen guten gewinn und einen guten cashflow profitabel sein müssen und dass das erfordert, dass das geschäft professionell geführt wird und dass das beteiligungs-team sowie das anlagemanagement-team den überblick behalten und vermehrt einnahmen und gewinne erzielen." Zhou Tao,, hotel in konfrontiert fehlt, die team problem, will, dieses problem anzugehen, können in hoch entwickelter praxis,, team schneller, und gutem beispiel unternehmenskultur, zu effizienter die alle teil bestes, werden hotel maximierung, gebremst. Auch höhere.
Das wichtigste bei der führung des hotels ist übrigens die wertsteigerung ihrer vermögenswerte. "Dann müssen erfolgreiche wirtschaftsteams ins feld kommen und effiziente operative und marketing-teams zusammenstellen, eine gute online-verwaltung durch spezialisierung und systematisierung einrichten, eine gute informationsgrundlage schaffen und wissenschaftliche und effiziente finanzsysteme hervorbringen." Papa, was sagst du?
Außerdem sprach der wirt davon, dass man beim käufer die interessen des hotels abwägen und sich für einen reibungslosen verkauf einsetzen will. Zuerst sollte die "wirtschaft" bewertet, dann die handelsverfügbarkeit abschätzen und das eigentumsrecht erfassen.
Wang shan teilt sich in zwei hälften mit seinen ökonomischen berechnungen. Einerseits stellt die hotelanlage, wenn sie gut lokalisiert und betriebsfähig ist, einen höheren wert dar und verschafft dem käufer raum für neue aufbesserungen. Andererseits kann der verkäufer die summe, mit der er seine kaufen kaufen muss, nicht "ungepreist" nennen. Insbesondere, da das geld zunehmend diskret auf den markt kommt, mit den schwereren vermögenswerten und der komplexität der zu verkaufenden geschäfte, werden die käufer eher darauf achten, ob diese vermögenswerte nicht ein zusätzliches risiko darstellen.
"Was die verfügbarkeit Von transaktionen angeht, so erfordert schwere vermögenswerte oft eine mehrdimensionale und mehrstöbige finanzierung; manche geschäfte bestehen aus sicherheit über den restwert anderer eigentümer Oder vermögenswerte. Ein klarer aufbau der forderungen ist hierfür Von entscheidender bedeutung, damit vermögenswerte reibungslos verkauft werden können. So könnte es sein, dass einige hotels wie die mieter im gleichen baugrundstück Oder im gleichen programm sein müssen, um bei geschäften die unabhängigkeit des hotelvermögens zu gewährleisten. Andernfalls könnten selbst diejenigen, die ein hotel als relativ hochwertiges wirtschaftsgut betrachten, zu dreiecksschulden an anderen immobilien im selben wert sowie zu exzessiver finanzierung und exzessiver fremdfinanzierung gezwungen werden, was einem freifluss Von cash im weg steht. Was eigentumsrechte angeht, so kann die schwierigkeit eines geschäfts mit immobilien, wenn einige hotelvermögenswerte nicht unabhängig voneinander voneinander identifiziert werden können, ebenfalls steigen. Außerdem sollten klar gemacht werden, ob man eine lizenzvereinbarung mit den eigentümern der bestehenden hotelmarke und den spirituosen-lieferanten abschließen kann, etwa was gesetzesbruch und die zahlung Von strafen angeht. "Wenn keine hindernisse beseitigt sind, kommt es im hotel zu einem relativ reibungslos über die grenze." Sam wong sagt das.
Nach lees meinung ist bei einem verkauf Von hotelvermögenswerten das wichtigste, ob die vermögenswerte ermittelt Oder bewertet werden können, eine vollständige veranschaulichung des immateriellen vorteils wie ertragskraft, markeneinfluss und wettbewerbsvorteil.
Laut margarde muss der verkäufer die aktiva zunächst umfassend bewerten und so sicherstellen, dass es sowohl äußerlich als auch äußerlich voll ist einschließlich der notwendigen sanierung und verbesserung, um die anziehungskraft des vermögens zu erhöhen. Zweitens: es muss eine präzise marktorientierung ausgearbeitet werden, die die käufer identifiziert und die motive und präferenzen der potenziellen käufer kennt. Entscheiden sie sich für einen erfahrenen makler Oder berater, der assets einplanen und fördern, ihr fachwissen und ihre netzwerbungsressourcen einsetzen soll, um den kreis der käufer zu erweitern und den wert der vermögenswerte effektiv zu verbreiten. Und um eine genaue bewertung durchzuführen, muss der verkäufer einen preis auf der grundlage marktanalysen und bewertungen der anlagewerte festlegen, der sowohl den realen wert der anlage als auch gewinn abspiegelt. Liefern sie ein umfassendes, transparentes portfolio mit finanzberichten, betriebsdaten, marktanalysen und so weiter, um das vertrauen der käufer zu stärken. So kann der verkäufer nicht nur einen geeigneten käufer finden, sondern kann auch bessere konditionen und preise für die transaktion erreichen.